Program kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah federal telah berhasil sejak 1987 dalam menyediakan penyewa berpenghasilan rendah dengan apartemen yang layak dengan harga sewa yang terjangkau. Jika Anda mencari apartemen di properti kredit pajak , ada hal-hal tertentu yang harus Anda ketahui sebelum mengajukan permohonan.
Berikut adalah jawaban atas pertanyaan yang sering diajukan tentang program kredit pajak perumahan federal yang berpenghasilan rendah.
T: Apa program kredit pajak?
A: Program kredit pajak, juga dikenal sebagai "program kredit pajak penghasilan rendah federal" atau hanya LIHTC, adalah program perumahan yang populer dan terjangkau yang telah ada sejak 1987. Tidak seperti kebanyakan program perumahan yang dikelola oleh HUD, pajak program kredit dikelola oleh IRS, berkoordinasi dengan lembaga keuangan perumahan negara di seluruh negeri. Tuan tanah yang berpartisipasi dalam program ini dapat mengklaim kredit pajak selama 10 tahun untuk properti kredit pajak mereka dengan imbalan menyewa setidaknya beberapa apartemen mereka kepada penyewa berpenghasilan rendah dengan sewa terbatas.
T: Apakah saya dapat mengklaim kredit pajak?
A: Tidak. Program kredit pajak mendapatkan namanya karena pemilik properti yang berpartisipasi menerima kredit pajak berharga sebagai imbalan untuk menjaga agar bangunan mereka terjangkau. Sebagai penyewa dalam properti kredit pajak , manfaat yang Anda terima datang dalam bentuk sewa terbatas, dengan asumsi Anda memenuhi syarat penghasilan.
T: Sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga, apakah anuitas dihitung?
J: Jika Anda memiliki pensiun atau tunjangan lain, ada kemungkinan besar itu akan perlu dihitung dalam beberapa cara sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga Anda. Bagaimana seorang tuan tanah harus menentukan cara memperlakukan anuitas yang Anda miliki (atau Anda dapat mengaturnya setelah Anda menandatangani sewa untuk apartemen berpenghasilan rendah di properti kredit pajak) tergantung pada apakah Anda memiliki hak untuk menarik saldo dari anuitas dan jika Anda sudah menerima pembayaran.
Jika Anda sudah mulai menerima pembayaran, pemilik akan perlu bertanya kepada pialang Anda apakah Anda berhak menarik saldo anuitas. Jika Anda memiliki hak ini, maka pemilik harus memperlakukan anuitas Anda sebagai aset.
Juga, setelah Anda mulai menerima pembayaran anuitas, Anda biasanya tidak dapat mengubahnya menjadi uang tunai sekaligus. Jika itu adalah situasi Anda, maka pembayaran rutin Anda akan dianggap sebagai pendapatan oleh pemilik properti Anda.
Berharap bahwa tuan tanah Anda akan perlu untuk memverifikasi apakah Anda memiliki hak untuk menarik saldo (bahkan jika penalti dinilai), apa dasarnya adalah bahwa anuitas dapat diharapkan untuk tumbuh di tahun yang akan datang, setiap menyerah atau biaya penalti penarikan awal , dan tarif pajak dan denda pajak yang akan berlaku jika Anda menarik seluruh saldo anuitas Anda.
T: Apakah kepercayaan dihitung sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga?
J: Kepercayaan sering dihitung dalam beberapa cara sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga. Bagaimana seorang tuan tanah harus menentukan cara memperlakukan kepercayaan yang Anda miliki (atau bahwa Anda mungkin mengatur setelah Anda menandatangani sewa untuk apartemen berpenghasilan rendah di properti kredit pajak) tergantung pada apakah Anda memiliki akses ke kepala sekolah di akun atau pendapatan dari akun.
T: Apakah aset dihitung sebagai pendapatan?
A: Tidak. Aset itu sendiri tidak dihitung sebagai pendapatan, namun setiap penghasilan yang dihasilkan aset biasanya dihitung ketika menentukan kelayakan pendapatan rumah tangga ... Baca selengkapnya
T: Apakah tuan tanah memverifikasi pendapatan?
A: Ya. Jika Anda mempertimbangkan mengajukan permohonan untuk apartemen berpenghasilan rendah di properti kredit pajak, berharap bahwa pemilik atau pengelola properti akan memerlukan verifikasi pendapatan dan aset. Program kredit pajak secara khusus memerlukan verifikasi, mengingat berapa banyak yang dipertaruhkan ... Baca lebih lanjut
T: Bagaimana tepatnya sewa saya dihitung?
A: Sewa dihitung berdasarkan jumlah kamar tidur di apartemen, dan bukan jumlah sebenarnya orang yang tinggal di sana. Tuan tanah Anda harus menghitung sewa Anda dengan asumsi bahwa 1,5 penghuni tinggal di setiap kamar tidur (atau satu penghuni, dalam kasus sebuah studio).
Jadi, sewa untuk apartemen dua kamar, misalnya, akan didasarkan pada tiga penghuni (1,5 x 2 kamar tidur) di apartemen.
Sewa kredit pajak juga termasuk tunjangan utilitas.
Sewa maksimum yang Anda dapat diminta untuk membayar untuk unit berpenghasilan rendah dalam properti kredit pajak adalah 30% dari persentase (biasanya 50% atau 60%) dari daerah median pendapatan kotor (AMGI).
T: Apakah jumlah orang di rumah saya mempengaruhi kelayakan?
A: Ya. Jumlah orang di rumah Anda mempengaruhi apakah Anda dapat memenuhi syarat untuk unit berpenghasilan rendah di properti kredit pajak. Rumah tangga Anda harus mendapatkan kurang dari persentase tertentu dari median pendapatan kotor daerah (AMGI), yang didasarkan pada ukuran rumah tangga. Di sisi lain, sewa kredit pajak tidak didasarkan pada jumlah orang yang sebenarnya di apartemen Anda.
T: Apakah saya perlu menandatangani sewa khusus?
A: Tidak. Program kredit pajak tidak mengharuskan tuan tanah memiliki penyewa menandatangani sewa khusus. Namun Anda dapat menemukan addendum sewa dengan satu atau dua klausul khusus untuk program kredit pajak. Misalnya, Anda mungkin dapat mengharapkan klausul yang mengharuskan Anda bekerja sama dengan pemilik bangunan Anda dalam mensertifikasi ulang dan memverifikasi penghasilan Anda setiap tahun, dan mungkin ada bahasa yang mengatakan bahwa jika tuan tanah Anda mengetahui bahwa Anda secara sadar memberikan informasi penghasilan yang salah atau tidak lengkap saat menentukan kelayakan, ini bisa menjadi dasar untuk mengakhiri sewa Anda.
T: Dapatkah saya menyewa berdasarkan bulan ke bulan?
J: Ketika Anda pertama kali menandatangani sewa untuk apartemen di properti kredit pajak, itu harus untuk jangka waktu setidaknya enam bulan (meskipun ada beberapa pengecualian). Setelah itu, Anda dan tuan tanah Anda dapat menyetujui untuk memperbarui sewa Anda berdasarkan bulan ke bulan.
T: Apakah ada penyewa harga pasar di gedung?
A: Mungkin ada. Banyak properti kredit pajak termasuk beberapa apartemen berpenghasilan rendah dan beberapa apartemen tingkat pasar.
T: Apakah saya akan menonjol sebagai berpenghasilan rendah jika ada penyewa tingkat pasar?
A: Kamu tidak seharusnya. Tuan tanah diminta untuk tidak memisahkan apartemen tingkat pasar dan berpenghasilan rendah, dan tidak seorang pun di properti kredit pajak Anda harus tahu berapa banyak uang sewa yang Anda bayar kecuali Anda memberi tahu mereka.
T: Apakah penghasilan saya ditentukan berdasarkan apa yang saya buat dalam satu tahun terakhir?
J: Tidak. Ini ditentukan dengan melihat ke depan dan "meramalkan" penghasilan Anda untuk tahun berikutnya. Misalnya, jika Anda mendapat $ 3.000 per bulan di suatu pekerjaan, penghasilan ini akan dihitung sebagai $ 36.000 (12 bulan x $ 3.000), bahkan jika ternyata Anda mendapat kenaikan gaji atau bahkan kehilangan pekerjaan Anda sebulan setelah pindah ke apartemen Anda.
T: Bagaimana tuan tanah menghitung pendapatan pekerjaan tidak tetap?
J: Penghasilan pekerjaan harus dimasukkan sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga, apakah pendapatan tetap atau tidak teratur.
Biasanya, tuan tanah yang berpartisipasi dalam program kredit pajak harus menggunakan keadaan penyewa saat ini untuk "meraulat" pendapatan, yang berarti termasuk jumlah yang penyewa mengharapkan untuk mendapatkan selama 12 bulan ke depan, bahkan jika ternyata jumlah itu jauh lebih tinggi. atau lebih rendah.
T: Apakah penyelesaian perceraian atau aset bersama mendiskualifikasi saya?
J: Tidak. Seorang calon penyewa tidak didiskualifikasi hanya karena memiliki penyelesaian perceraian atau aset bersama.
Meskipun ada kemungkinan bahwa situasi penghasilan Anda setelah perceraian akan membuat Anda tidak memenuhi syarat, memiliki penyelesaian perceraian atau aset bersama bukanlah alasan yang sah untuk menolak memproses permohonan pemohon kredit pajak atau secara otomatis menganggap pelamar tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan penghasilan.
T: Apakah sewanya berdasarkan penghasilan saya?
J: Tidak. Tidak seperti program perumahan lainnya, sewa kredit pajak didasarkan pada pendapatan rata-rata di daerah Anda atau daerah setempat lainnya. Rata-rata ini dikenal sebagai "area median gross income" (AMGI), yang diperbarui HUD setiap tahun. Penghasilan Anda yang sebenarnya penting ketika datang untuk menentukan apakah Anda memenuhi syarat untuk apartemen berpenghasilan rendah di properti kredit pajak. Tetapi sebenarnya uang sewa yang Anda bayarkan tidak berdasarkan penghasilan Anda.
T: Apakah saya tidak memenuhi syarat untuk orang lain jika saya mendapat terlalu banyak penghasilan untuk properti kredit pajak?
A: Belum tentu. Meskipun setiap properti kredit pajak harus mengikuti aturan yang sama untuk menentukan kelayakan penghasilan, Anda dapat memperoleh terlalu banyak untuk satu properti kredit pajak tetapi masih dianggap memenuhi syarat untuk orang lain. Ini bisa terjadi jika, misalnya, Anda mendapatkan 55% dari batas penghasilan. Properti yang harus disewakan kepada penyewa yang tidak melebihi 50% dari batas pendapatan akan menolak Anda, tetapi properti yang menggunakan angka 60% akan menganggap Anda memenuhi syarat. Selain itu, batas penghasilan berbeda-beda berdasarkan county, jadi jika Anda mendapatkan penghasilan yang terlalu banyak untuk satu properti, Anda mungkin berhasil di properti lain yang menggunakan batas yang berbeda.
T: Dapatkah saya digusur jika penghasilan saya naik setelah saya pindah?
J: Anda tidak perlu khawatir akan digusur karena terlalu banyak penghasilan. Jika penghasilan Anda naik hingga setinggi 140% dari area median gross income (AMGI), tidak ada masalah. Jika penghasilan Anda naik di atas tingkat itu, mungkin diperlukan pemilik untuk mengambil langkah-langkah untuk memastikan bangunan tetap memenuhi syarat untuk semua kredit pajaknya.
Dalam kasus terburuk, tuan tanah Anda mungkin (dengan pemberitahuan yang tepat) mengalihkan apartemen Anda ke harga pasar dan Anda akan kehilangan manfaat dari sewa terbatas Anda. Namun, jika penghasilan Anda setinggi itu, Anda benar-benar tidak berpenghasilan rendah dan Anda harus mampu membayar sewa tingkat pasar. Tuan tanah di properti kredit pajak hanya bisa mengusir penyewa untuk "tujuan baik" sebagaimana didefinisikan oleh undang-undang negara bagian atau lokal. Ini juga berarti tuan tanah Anda tidak bisa memutuskan untuk tidak memperbarui sewa Anda tanpa alasan yang baik.
T: Setiap kali penghasilan saya berubah, apakah saya perlu mendapatkan sertifikasi ulang?
A: Untungnya, tidak. Program kredit pajak tidak memiliki "sertifikasi sementara", yang berarti jika Anda beralih pekerjaan, mendapatkan kenaikan gaji, atau membeli atau menjual aset, Anda tidak perlu menghitung dan memverifikasi pendapatan Anda lagi. Anda harus berharap bertemu dengan manajemen untuk mensertifikasi ulang penghasilan Anda hanya sekali setahun, biasanya sekitar hari jadi penandatanganan sewa Anda.
T: Sebagai seorang siswa, bisakah saya tinggal di properti kredit pajak?
J: Aturan umumnya adalah bahwa jika setiap orang di rumah Anda adalah siswa tetap, maka Anda tidak dapat menyewa properti kredit pajak. Jadi jika Anda seorang siswa tetap dengan teman sekamar yang pergi ke sekolah paruh waktu, maka Anda baik-baik saja. Jika semua orang di rumah Anda bersekolah secara penuh waktu, tanyalah manajemen apakah Anda termasuk dalam pengecualian.
T: Apakah properti pajak kredit harus mematuhi undang-undang diskriminasi?
A: Ya. Properti kredit pajak tunduk pada hukum perumahan adil yang sama dengan properti konvensional. Plus, berkat kesepakatan antara HUD, Departemen Keuangan, dan Departemen Kehakiman (DOJ), IRS dapat dengan mudah mempelajari tentang pelanggaran perumahan seorang tuan tanah yang adil dan menggunakannya sebagai dasar untuk ketidakpatuhan pajak kredit. Ini berarti tuan tanah di properti kredit pajak memiliki alasan lebih banyak untuk tidak mendiskriminasi Anda.
T: Bagaimana penyewa dan prospek dapat memperoleh informasi lebih lanjut tentang persyaratan program?
A: Penyewa dan prospek sering memiliki pertanyaan tentang pendapatan dan aturan untuk properti kredit pajak. Selain jawaban atas pertanyaan yang sering diajukan dijawab di sini, Anda bisa mendapatkan pertanyaan spesifik negara yang dijawab oleh lembaga pembiayaan perumahan negara bagian yang mengelola program kredit pajak di mana Anda tinggal. Lihat daftar lembaga keuangan rumah negara .